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鹰潭市人民政府关于规范城建项目融资土地出让及建设的意见(10.5.9)

  各县(市、区)人民政府,市龙虎山风景名胜区管委会,鹰潭经济技术开发区管委会,市政府各部门:

  为加快推进城市化建设,进一步完善城市功能,整合城市和土地资源,多渠道筹措城市建设资金,加大城市建设项目投入,提高城市经营水平,培育市场主体,经市政府研究,现就城市建设项目融资、土地出让及建设的有关要求提出如下意见:

  一、基本原则

  1.财政平稳运行的原则:在确保财政平稳运行的前提下,坚持统一资源,统一规划,筹集城市建设项目资金。重点项目建设要立足当前,着眼长远,在充分论证的基础上,明确建设资金来源及还款计划,保证项目资金链条不断。财政筹措的专项资金主要用于“四大一新”重点建设项目的投入;规划区内的土地出让收益在提取国家相关基(资)金后,主要用于融资贷款的还款、弥补重点项目建设资金的不足。

  2.分块自求平衡的原则:公办学校、医院及会展中心等公益性及公共设施项目由政府投资建设,其他项目原则上都要求市场运作,自求平衡。月湖区、龙虎山景区、经济技术开发区、龙岗新区、物流园区、眼镜专业市场等都要在确定的规划范围内,分块运作,自求平衡;市直单位行政办公用房建设原则上不再划拨用地,按集约节约土地的原则,凡能集中的由市政府统一提供办公用房,房价按建房成本价给予优惠;拆旧建新、易地置换的公共事业用房,市财政不再另行安排资金。

  3.公开规范操作的原则:城市建设项目要按照公开公平公正的原则,坚持阳光、透明和规范化运作。经营性土地必须依法依规组织招拍挂出让,工程项目建设必须按国家有关法律法规规范实施;对于规划布局定点的公益性项目,不得擅自改变功能用途及用地性质。

  4.项目分类指导的原则:坚持多渠道筹措城市建设资金,吸纳社会资金投入城市建设。项目按不同类型分类,对完善城市功能且能实现税收的五星级宾馆等商服项目,根据投资规模、税收收入、就业人数及项目投资回收期长短,进行收益测算,在土地价格、税费等方面给予一定政策优惠;对物流产业项目用地按政策规定的最低价挂牌,园区自行操作;对公益性项目,按成本价供地;对房地产开发项目,用地价格以实现土地收益最大化设定;对于政府投资项目,在资金不足的情况下,可以采取BT模式或土地抵押融资进行投资建设。中心城区规划区范围内,除经济技术开发区项目、物流园区项目、房地产开发项目外,其他项目投资申请人必须在土地招拍挂报名前与市建委办协商签订《投资意向书》,并明确项目选址、投资规模、用地规模、规划指标、信誉保证金及优惠政策等。

  二、操作规程

  (一)政府直接投资项目

  1.经投资主管部门核准招标事项后,同意自行招标的项目责任单位可自行组织招标;同意委托招标的项目责任单位可以自行选择有相应资质的招标代理机构,委托其办理项目招标有关事宜;

  2.招标方案经市城市建设领导小组批准后由项目责任单位组织公开招标;

  3.施工单位确定后,由项目责任单位按有关规定组织实施。

  (二)政府融资建设项目

  1.金融机构融资建设模式

  (1)按照市政府与国银金融租赁有限公司达成的项目投资建设模式,以及与北京银泰公司签订引资协议,确定项目建设管理等有关事宜,并通过招标方式确定施工企业;

  (2)向其他金融机构融资的项目参照上述模式。

  2.BT融资建设模式

  项目采用以投资商投资建设、政府一次性回购、资金分期支付的形式来实施政府项目工程建设。

  (1)政府授权相关责任部门作为项目业主,并提供项目建设工程。项目责任部门制定投资合作建设方案,经市城市建设项目领导小组审核后报市政府审批;

  (2)市政府批复建设方案后,由项目责任单位通过公开招标方式确定建设投资商;

  (3)建设投资商确定后,负责组建项目公司,按照相关规定对项目组织实施;

  (4)根据工程需要,可以按工程投资额确定相应面积的土地作为信誉抵押;

  (5)工程竣工验收合格后,按照合同约定二年内付清回购款,第一年支付回购款的50%;第二年支付回购款的50%。

  (三)社会资金投资项目

  1.按照国家相关规定,由规划部门对拟出让或划拨的地块提出具体规划条件,国土部门根据项目性质编制供地方案,报市政府批准后,依法按程序招拍挂出让或划拨;

  2.工程建设项目规划设计、工程质量安全和施工管理等必须严格按国家法律法规及政府相关政策规定执行;

  3.土地出让收入全额缴入财政,纳入预算管理。

  三、优惠政策

  商服开发项目:按项目投资规模、安排就业人数、实现税收收入及产业带动效应等情况在土地、税费等方面给予适当优惠。其中五星级宾馆项目:(1)宾馆用地价格给予最大优惠,并原则上每投资1亿元宾馆建设资金配套约25亩商住开发用地,用地价格给予适当优惠;(2)免缴建设期间发生的本级行政事业性规费,减半收取经营服务性规费;(3)在经营期间,投资方交纳的营业税、所得税等,5年内地方实得部分予以全额返还。其他商服开发项目:(1)对投资规模大,安排就业人数多,实现税收多的项目,通过收益测算,给予土地价格优惠;(2)免缴项目建设期间发生的本级行政事业性规费,减半收取经营服务性规费;(3)在项目经营期间,投资方交纳的营业税、所得税等税收的地方实得部分,可视情在1-5年的时限内给予全额返还。

   物流和专业市场项目:按照《鹰潭市鼓励投资现代物流园优惠奖励办法》实施优惠:(1)免缴项目建设期间发生的本级行政事业性规费,经营服务性建设规费按最低标准收取;(2)物流园区内的建设项目和企业生产经营中涉及的收费参照鹰潭工业园区收费“一单清”执行。

  民办公益性项目:(1)免缴项目建设期间发生的本级行政事业性规费,减半收取经营服务性规费;(2)在项目经营期间,投资方交纳的营业税、所得税等,3年内地方实得部分予以全额返还。(3)土地按成本价供应,学校用地可以划拨。

  四、项目要求

  项目必须满足以下条件,方可享受上述优惠政策:

  1.建设投资规模:五星级宾馆项目投资额2亿元以上,建设规模1.5万平方米以上;商服项目投资额1亿元以上,建设规模2.5万平方米以上;学校办学规模在3000人以上,投资额1亿元以上;医院病房床位在200张以上,投资额1亿元以上;老年公寓投资额5000万元以上,床位在200张以上;

  2.五星级宾馆项目与配套商住开发项目可同步开工建设。商品房预售要按规定报批,预售资金必须进入监管专户,确保宾馆建设资金;

  3.项目建设必须严格按协议执行,不得擅自改变用地性质及功能要求;五星级宾馆项目不得分割转让或出售;

  4.项目设计方案必须经市规划委员会审核,并按有关程序报批。投资商必须按照合同约定的时间竣工。项目必须按照有关规定组织竣工验收。

  二〇一〇年五月十九日      

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